Muito tem se falado dessa nova profissão intitulada Síndico Profissional. Até pra dar sustentação a evolução dessa nova profissão, também tem se falado muito na comparação de um Condomínio com uma Empresa, com análises comparativas detalhadas de atividades e obrigações, tais como: financeiras; contábeis; jurídicas; fiscais e trabalhistas. Claro que, e não podia ser diferente, se chegou ao nível da gestão com transparência, ética e valores morais, e aí surge a utilização de princípios de Governança e Compliance, quase que como uma obrigatoriedade na gestão condominial.

Pessoalmente, acredito que o que evoluiu, na verdade, foi o nível cultural de quem vive em Condomínio e dessa forma, a exigência de se ter uma gestão que apresentasse resultados efetivos, nos mais diversos níveis, também aumentou. Não tem mais como comparar as exigências de uma boa gestão de um condomínio na década de 80, por exemplo, com as de hoje em dia.

É interessante notar que as responsabilidades do Síndico são exatamente as mesmas em ambos os períodos, portanto o que mudou de fato foram as exigências com relação a resultados efetivos e baixo custo, o que reforça a minha tese de que, o que de fato evoluiu foi o nível cultural dos condôminos, com mais acesso a universidade e as informações, aqui especificamente com o advento das mídias sociais: Facebook, Instagram, WhatsApp, LinkedIn, Twitter, etc. Também, não podemos desconsiderar que estamos vivendo uma crise ética onde valores morais, como a honestidade transformou-se numa virtude e a sua comprovação numa medida que se impõe.

Dentro desse contexto, compete ao Síndico demonstrar que sua administração se encontra em conformidade com as diretrizes definidas pelos condôminos, em assembleia, e que não confrontam com a legislação pertinente nem tampouco com a Convenção do Condomínio. Portanto, munir os condôminos de informações regulares e objetivas contribuem para a transparência dos resultados apresentados e para a imagem de probidade do gestor.

O Síndico é visto como o guardião das normas internas do Condomínio, e assim é determinado no Código Civil, art. 1348. O Síndico deve se conscientizar de que a vontade coletiva deve ser a base da sua estratégia de gestão e atuar em conformidade com os quesitos estabelecidos na Convenção Condominial e dentro dos limites lá estabelecidos. Vale lembrar que o Síndico é o representante legal, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele e, portanto, a quem recai toda a responsabilidade decorrente do ato de administrá-lo.

Diante de todo esse cenário estamos diante de duas frentes complexas: (1) os condôminos que cada vez mais estão sendo muito exigentes com relação aos resultados a serem alcançados no Condomínio e (2) o síndico que diante dessas exigências cada vez maiores precisa estar melhor capacitado preparado para dar os resultados esperados. Dessa forma administrar um condomínio de maneira eficiente e eficaz tem se tornado tarefa complexa exigindo acúmulo de experiência e conhecimentos específicos abrangentes para gerir esse habitat, chamado Condomínio.

Um dos grandes desafios dos Condomínios, hoje em dia, está na busca de alguém que apresente competências curriculares e experiência que permita atingir os objetivos pretendidos e não em encontrar um morador que disponha de tempo e boa vontade para ser o Síndico do Condomínio, o que acontecia na maioria dos casos em condomínios da década de 80, por exemplo.

Também não podemos nos esquecer que o Síndico, por ser o mandatário, é o representante legal do condomínio e poderá ser acionado judicialmente – civil e criminalmente – quando deixar de cumprir com suas obrigações:

Responsabilidade Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação oi omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito;

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa fé ou pelos bons costumes.

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Responsabilidade Criminal:

Art.13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.

Art. 132. Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e eminente.

Diante de tantos fatos e circunstâncias, cada vez mais se faz necessário que o gestor de um condomínio seja alguém que colecione experiência e currículo para poder enfrentar todas essas questões tratadas aqui, até agora. É necessário que esteja preparado para responder a todas as obrigações que legalmente lhes são impostas e entregar aos condôminos um condomínio com todas as suas funcionalidades em perfeito funcionamento, com baixo custo e sem riscos operacionais, convenhamos tarefa para um profissional.

Dada as especificidades de suas atividades o Síndico assume uma posição de importância relevante dentro do Condomínio, visto que atua de forma permanente na sua gestão, ao contrário da Assembleia, que se reúne periodicamente e do Conselho Fiscal que atua de forma bem específica, determinada em Convenção.

Estamos diante de alguém que tem que reunir no seu currículo experiências e matérias bem abrangentes, como:

• Noções de contabilidade;
• Noções de administração financeira;
• Noções de matérias jurídicas específicas;
• Ser bom gerenciador de conflitos;
• Ser bom gestor de equipe;
• Ser bom gestor de prestadores de serviço;
• Noções de comunicação;
• Noções de administração como um todo;
• Noções básicas de engenharia/arquitetura;
• Ser bem organizado e dispor de boa metodologia de trabalho;
• Que disponha de tempo para dedicação ao trabalho de sindicatura.

Um condomínio, atualmente, não pode ser administrado por amadores, independentemente do seu tamanho e de ser residencial ou comercial; de ser grande (Club Life) ou pequeno. Todos eles, indistintamente, terão todas as características a seguir mencionadas, com mais ou menos complexidade, mas terão todas elas.

De fato, não há como negar que estamos falando de uma gestão profissional e de uma empresa, se não vejamos; um condomínio legalmente constituído tem que ter:

• CNPJ – inscrição junto a Receita federal;
• Certificado Digital;
• Obrigações previdenciárias, trabalhistas;
• Inscrição junto ao INSS;
• Contas a Pagar e Contas a Receber;
• Obrigações fiscais – recolhimento de impostos de fornecedores, imposto de renda, etc.;
• Estoque de materiais: limpeza; ferramentas; peças de manutenção;
• Estoque financeiro: conta corrente; fundo de reserva, aplicações financeiras;
• Contratos: concessionárias de serviços públicos; entidades privadas (prestadores de serviço).

Não atoa que ultimamente tem crescido, cada vez mais, a procura por Síndicos Profissionais, que tenham condições de apresentar um trabalho com metodologia eficiente, com muita transparência e sobretudo tragam ao Condomínio os resultados esperados com eficiência, eficácia e baixo custo.

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