Que o crescimento de Condomínios que estão adotando a gestão feita por Síndicos Profissionais tem aumentado, de forma significativa, é inegável. Como é inegável o alto índice de rotatividade desses Síndicos nos Condomínios.
Uma coisa é certa, os Síndicos Profissionais vieram pra ficar. De acordo com uma pesquisa realizada pela AABIC (Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) em julho de 2019, tem crescido a participação desses profissionais à frente dos Condomínios.
Segundo a pesquisa 13,7% dos empreendimentos pesquisados são administrados por Síndicos Profissionais, em 2018 essa participação era de 10,45%, um crescimento razoável de quase 3,5 pontos percentuais.
Por outro lado, a pesquisa revelou que a rotatividade desses profissionais passou de 47% em 2018 para 65% em 2019, ou seja, um crescimento de 18 pontos percentuais, 5 vezes maior que a da participação deles no mercado.
Se isso é um fato, por que esse alto índice de turnover? Podemos dizer que existem problemas dos dois lados: do Condomínio e do Síndico Profissional. Parte desses problemas acabaram se transformando em alguns mitos:
1 – Muito comum durante o processo de contratação os Condôminos perguntarem ao Síndico Profissional | – se tivermos um problema na madrugada, tipo uma parada de elevador ou um cano furado na garagem, em quanto tempo seríamos atendidos por você. Na mesma linha também é comum a reposta ser | – o mais rapidamente possível.
Nota-se que existe de um lado, o do Condomínio, um entendimento equivocado do papel do Síndico nessas situações. Por outro lado, o do Síndico, um posicionamento também equivocado sobre aquilo que seria a sua responsabilidade em casos como aqueles.
A resposta deveria ser |- não serei eu quem vai fazer esses tipos de atendimento, caberá a mim preparar o Condomínio para ser atendido em casos emergências 24 horas por dia, sem que haja a necessidade da minha intervenção direta. Nesses casos o Síndico até poderá ser comunicado quando o atendimento emergencial programado falhar por alguma razão e com o objetivo claro de tentar um plano B, mas nunca para ser ele o responsável direto pelos atendimentos.
Lembrando que o Síndico é o gestor do Condomínio e não o encanador; eletricista; especialista em elevadores e por aí vai. O correto entendimento do papel do Síndico, bem como um posicionamento adequado por parte dele são fundamentais nesse relacionamento. O Condomínio deverá estar estruturado para superar aquelas adversidades sem a necessidade, imediata, de chamar o Síndico. O responsável por esse processo, aí sim, é o Síndico.
2 – Uma outra questão diz respeito a quantidade de horas presenciais que o Síndico vai dispor ao Condomínio. Tem sido uma prática de mercado os Síndicos oferecerem em seus orçamentos de 2 a 4 horas semanais, o que não tem sido bem visto pelos Condomínios.
Aqui também estamos diante de um problema de entendimento sobre qual seja o papel do Síndico e consequentemente a necessidade da sua carga horária de trabalho presencial.
Pelos Condôminos os Síndicos deveriam passar a maior parte de seu tempo dentro do Condomínio, se sentido mais seguros dessa forma, o que, de fato, não é verdade. Os Condomínios pensam assim por estarem habituados com os Síndicos Orgânicos, aqueles que moram no Condomínio e que, por essa razão, são vistos frequentemente pelos Condôminos andando pelo Condomínio. Mas aqui uma questão básica não foi pensada por eles | quanto do seu tempo um Síndico Orgânico dedica ao Condomínio?!? Quantas daquelas vezes que ele foi visto andando por lá, estava de fato trabalhando!?!
Por certo, em muitos dos casos, um Síndico Orgânico dedica muito menos que as 4 horas semanais ofertadas pelo Síndico Profissional, sem contar que o Síndico Profissional também dedica ao Condomínio um par de horas de back office não consideradas pelos Condôminos.
Quando um Condomínio é bem estruturado a tendência, com o passar do tempo, é o Síndico precisar dedicar cada vez mais menos tempo presencial. Muito comum na implantação do seu trabalho dedicar até mais de 4 horas semanais, mas esse tempo tende a diminuir com a implantação de controles operacionais e gerencias eficientes.
Lembrando que o Síndico é o gestor do Condomínio e não o zelador/gerente predial, esses sim devem passar um período integral (8hrs diárias) no Condomínio, por conta das suas atividades/responsabilidades, muito diferentes das do Síndico.
3 – Outro fato interessante que acaba sendo uma das principais causas das trocas de Síndicos Profissionais, diz respeito a quem o Síndico Profissional deverá se reportar num Condomínio.
Aqui já estamos diante de alguns fatos. Pelo lado do Condomínio | (1) estruturação do Condomínio e (2) estar preparado para receber um Síndico Profissional e ser gerido por ele. Pelo lado do Síndico | (1) ter o discernimento necessário para conduzir suas funções, considerando todas as suas responsabilidades legais, sem se transformar num intruso perante o Condomínio e (2) estar tecnicamente preparado para se colocar dentro da estrutura do Condomínio de forma a prestar contas de todas as suas atividades; atender as demandas dos Condôminos sem, no entanto, colocar me risco sua gestão se comprometendo com o não cumprimento de suas atribuições legais.
Todas essas questões se traduzem pela falta de um protocolo para o exercício da atividade de Síndico Profissional como também pelo despreparo dos Condomínios em se estruturarem de forma adequada, com amplo entendimento dos Condôminos, para serem geridos e aqui tanto faz se o Síndico for Profissional ou Orgânico, como costumo dizer: “Síndico é Síndico a legislação não distingue o Orgânico (morador) do Profissional, ele é o mandatário do Condomínio”. Claro que não é o Senhor dos Anéis, mas também precisa ser respeitado por conta das suas responsabilidades e importância da sua gestão e resultados que trará ao Condomínio.
Para que isso não ocorra é necessário que o Síndico estruture bem o Condomínio, com boas práticas de governança e compliance. Por exemplo, implantando um quadro de alçadas e competências deixando bem claro aos Condôminos de que forma estará sendo gerido o patrimônio financeiro do Condomínio, uma grande preocupação no caso
de Síndicos Profissionais.
4 – Por fim vem o entendimento de qual deva ser a formação de um profissional para que ele possa exercer de forma ampla a função de Síndico e aqui poderíamos escrever um livro a respeito dessa questão.
Se a lei não distingue o Síndico Orgânico (morador) do Síndico Profissional e nenhuma formação e/ou qualificação técnica é exigida para exercer a função de Síndico quando o protagonista é um Condômino (morador), como estabelecer qual deve ser a qualificação de um Síndico Profissional.
Já participei de várias licitações em Condomínios que tinham síndicos orgânicos e estavam trocando por profissionais, cujos perfis dos orgânicos eram os mais variados possíveis, indo de donas de casa sem qualquer tipo de formação até pessoas com doutorados.
Naturalmente que isso, em nada desmerece quem quer que seja, não estou aqui avaliando a qualidade da gestão, mas sim comparando a qualificação das pessoas que ocupavam a função de síndicos.
Segundo Steve Jobs “existem gênios sem estudo e idiotas com doutorado”.
Muito tem se falado sobre qual deve ser a qualificação de um Síndico Profissional sem, no entanto, considerar que ele irá ocupar a função de Síndico que também poderá ser ocupada por um Condômino (morador) e nesse caso qual deveria ser a qualificação desse Condômino, lembrando que a lei ao atribuir as responsabilidades ao Síndico não distingui um do outro:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser Condômino, para administrar o Condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Existem muitas discussões sobre esse tema, não vou entrar nesse mérito agora, mas entendo que pela generalidade das atribuições, poderíamos considerar como validas algumas formações: contadores; engenheiros; economistas; advogados; administradores e etc. Enfim atividades que têm no currículo matérias de gestão.
Da mesma forma, entendo que ao se tratar desse assunto não se deveria deixar de lado o fato de um Condomínio poder ter um Síndico não profissional, um Condômino (morador), mas que também teria que ter uma qualificação mínima para exercer essa função.
Claro que existem ainda outras questões a serem discutidas sobre esse tão falado Síndico Profissional, mas esses quatro mitos já são bastante representativos:
(1) Atendimentos emergências que devem ser atendidos por profissionais qualificados, especialistas nos atendimentos;
(2) Quantidade de horas presenciais que um Síndico Profissional deve dedicar ao Condomínio;
(3) A subordinação do Síndico Profissional no Condomínio; e
(4) A formação de um profissional que deseja exercer a atividade
de Síndico Profissional.
