Custa caro ter um Síndico Profissional?

Uma coisa é certa, os Síndicos Profissionais vieram pra ficar. De acordo com uma pesquisa realizada pela AABIC (Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) em julho de 2019, tem crescido a participação desses profissionais à frente dos Condomínios.

Segundo a pesquisa 13,7% dos empreendimentos pesquisados são administrados por Síndicos Profissionais, em 2018 essa participação era de 10,45%, um crescimento razoável de quase 3,5 pontos percentuais.

Por outro lado, a pesquisa revelou que a rotatividade desses profissionais passou de 47% em 2018 para 65% em 2019, ou seja, um crescimento de 18 pontos percentuais, 5 vezes maior.

Segundo a AABIC isso se deve ao grande número de profissionais que tem entrado no mercado. A falta de experiência tem sido a principal razão desse “turnover”.

Diante desse cenário, deve-se, também, levar em consideração a questão da remuneração desses profissionais. Algumas pesquisas apontam como piso um valor mensal próximo de R$1.500,00 e a partir daí podem chegar até R$25.000,00.

Dentro de uma régua tão extensa quanto, de fato, custam os serviços de um Síndico Profissional???

Por falta de um protocolo adequado na formação dos preços e contratação desse tipo de serviço a resposta mais adequada para a nossa realidade atual é “depende”. E depende do que?

Depende das características do seu condomínio: do seu porte; da sua aparência; das condições físicas observadas; da sua capacidade na geração de receita (arrecadação ordinária) e naturalmente, e mais importante, do quanto os condôminos estão interessados em pagar por aquele profissional.

Basicamente, podemos dizer que essas são as formas mais utilizadas de precificação desse trabalho:

O estabelecimento de um valor fixo mensal: normalmente esse valor acaba sendo estabelecido por conta da aparência do condomínio, como já dissemos anteriormente. É muito comum um mesmo profissional cobrar um valor R$X, para administrar um condomínio e um valor R$Y para administrar um outro, basicamente com as mesmas características, onde R$X pode ser bem maior que R$Y. O que vai estabelecer essa métrica? – as características do condomínio e dos condôminos.

Por exemplo: um condomínio com 40 unidades (02 por andar), vinte andares, na Vila Nova Conceição com uma taxa condominial de R$6.500,00, arrecadação mensal de R$260.000,00, vai ter um custo com síndico profissional muito maior que um outro condomínio, também com 40 unidades (04 por andar), 10 andares, no Cambuci com uma taxa condominial de R$850,00, arrecadação mensal de R$34.000,00.

Isso será fato mesmo que ambos tenham a mesma infraestrutura, tipo: 01 salão de festas; uma quadra; 01 piscina; 03 pisos de garagem.

Nesse exemplo, fica notório que a influência na formatação do preço está muito mais fundamentada no perfil dos moradores do que no perfil do condomínio. Teoricamente, o valor do trabalho do Síndico Profissional deveria ser o mesmo, já que os condomínios são muito semelhantes do ponto de vista da estrutura física (tamanho).

Para aquele Condomínio da Vila Nova Conceição se for estabelecido um valor de, por exemplo, R$8.000,00/mês, terá muita chance de ser aprovado, já que representa, para os seus condôminos, algo em torno de 23% a acima da taxa condominial, o que parece ser razoável para aquela realidade (3% da arrecadação mensal).

Já para aquele Condomínio no Cambuci um valor R$8.000,00 representa algo em torno de 841% acima da taxa condominial, quase 10 vezes mais, seria algo em torno de 24% da arrecadação mensal do Condomínio. Neste caso, muito provavelmente o valor da contratação do mesmo síndico profissional seria algo em torno de R$1.600,00/mês (4,7% da arrecadação mensal).

Porcentagem da arrecadação: considerando o exemplo anterior os 4,7% seria um percentual elevado, mesmo para o Condomínio da Vila Nova Conceição, estaríamos falando em algo como R$12.000,00/mês, por outro lado os 3% seria pouco, mesmo para o Condomínio do Cambuci, aqui estaríamos falando em algo como R$1.000,00/mês.

Esse método, também, tem um aspecto muito negativo, já que quanto maior for o valor da arrecadação mensal do Condomínio, tanto maior será a remuneração do Síndico e, também, em princípio, não está levando em consideração as condições da infraestrutura dos empreendimentos.

Tanto uma forma quanto a outra apresentam problemas de desequilíbrio nas suas formatações. A verdade é que a falta de um protocolo acaba permitindo essas discrepâncias, o que acaba dificultando uma avaliação para quantificação de quanto vale, de fato, aquele serviço para um determinado Condomínio.

Aí voltamos a questão inicial – Custa caro ter um Síndico Profissional? Hoje a resposta mais próxima da realidade é: depende de quanto o Condomínio está disposto a pagar.

Entendo também, que esse tipo de serviço não se enquadra para qualquer tipo de condomínio. Um condomínio de alto padrão tem condições de ter um excelente profissional como síndico a valores mensais que superam a casa dos R$6.000,00, da mesma forma que um condomínio classe média, mas com uma quantidade grande de unidades, 180 por exemplo, também poderá arcar com esse valor.

Agora, se estivermos falando de condomínios com taxas condominiais baixas e poucas unidades, dificilmente terão condições de contratar um bom síndico profissional.

Claro que podemos estar pensando: mas há espaço pra todos os tipos de profissionais, desde aqueles que cobram mais de R$6.000,00 até para aqueles que cobram R$1.000,00 ou menos. Mas as questões não são essas, as questões são: qual deve ser a qualificação técnica de um profissional como esse? Qual deve ser sua formação? Qual deve ser a sua experiência? Qual deve ser o tempo mínimo a ser despendido por condomínio? – enquanto não tivermos as respostas para essas questões e protocolos claros de precificação e contratação, não vamos ter como responder a nossa questão inicial – custa caro ter um Síndico Profissional? – não sei, vai depender de muitas variáveis.

Por isso, recomendo que um Condomínio antes de tomar a decisão de contratar um Síndico Profissional deve fazer uma boa avaliação do seu interior, do seu “DNA”. Avaliar seus processos internos; suas necessidades; suas características; o perfil dos seus condôminos; a forma como o condomínio está estruturado, para então começar a pensar na contratação de um Síndico Profissional.

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