Responsabilidades do Síndico

O objetivo deste post é tecer comentários a respeito da responsabilidade civil, tributária e criminal do síndico.

Para melhor entendermos a questão é conveniente definir o que seja síndico e o que seja condomínio, a fim de estabelecer os critérios para a sua responsabilidade.

SÍNDICO

Segundo a melhor doutrina, síndico é exatamente o administrador de um condomínio, ou mais exatamente, a pessoa escolhida pela comunidade condominial para defender e zelar pelos interesses do condomínio, agindo, sempre, com independência, mas observando as leis, as convenções e os regulamentos do condomínio.

CONDOMÍNIO

E o que é condomínio?

Condomínio é a figura jurídica que surge quando um determinado bem, indivisível por sua natureza, pertence a duas ou mais pessoas, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo o bem, independentemente da parcela que proporcionalmente lhe possa caber.

Condomínio, portanto, significa literalmente condomínio, copropriedade, cotitularidade. Ou seja, o domínio, a propriedade, a titularidade são compartilhadas por duas ou mais pessoas, em relação a um determinado bem, seja móvel ou imóvel.

Um exemplo bem simples compreende uma casa que é adquirida, seja por herança, seja por doação, seja em decorrência de uma operação de compra e venda, por duas ou mais pessoas. Trata-se, obviamente, de um bem indivisível, motivo pelo qual, independentemente da cota parte que toca a cada um dos proprietários em comum, todos são responsáveis pelo dever de zelar pela manutenção do bem, devendo, por isso mesmo, arcar com as despesas necessárias, sejam elas de caráter tributário (IPTU), assim como as decorrentes dos fornecimentos de energia, água e esgoto, como também aquelas despesas que sejam indispensáveis à sua manutenção e conservação, como limpeza e zeladoria, a fim de evitar que o bem venha a se deteriorar por falta da adoção dos cuidados necessários.

Obviamente que todas essas despesas devem ser arcadas, em conjunto, por todos os coproprietários, ou seja, por todos os condôminos, na proporção da participação de cada um.

Em algumas situações, no entanto, um dos condôminos é que toma a frente na realização dessas tarefas, inclusive arcando com as despesas necessárias, quitando os tributos e as contas do fornecimento de energia, água e esgoto, assim como das despesas decorrentes dos cuidados com a manutenção e a conservação do bem.

Nesse caso, aquele que esteja arcando com as despesas tem o direito de cobrar dos demais proprietários, as parcelas que lhes tocam, na proporção da participação de cada um na sociedade condominial.

É importante salientar que da mesma forma que são obrigados a participa do rateio das despesas, os condôminos têm o direito de participar dos frutos, ou seja, dos lucros que o bem venha a proporcional. Dessa forma, se o imóvel vier a ser alugado, o produto auferido com os alugueis, deduzidas as despesas, também deve ser rateado entre todos os condôminos, igualmente na proporção da cota que lhes caiba.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A nós, porém, em face do tema que estamos desenvolvendo, interessa uma figura mais complexa de condomínio, ou seja, a figura do condomínio edilício, que é o condomínio que compreende ambientes privados e ambientes de uso comum, ou áreas de interesse coletivo.

Ou seja, cada um dos condôminos é proprietário de uma unidade autônoma, perfeitamente individualizada e caracterizada, e por isso mesmo inviolável, mas também é dono de uma fração das áreas comuns, sobre as quais também exerce direitos, cumulados com evidentes deveres.

Dentre as áreas comuns, podemos destacar a portaria, a piscina, o playground, o jardim, o salão de festas, os corredores que separam as unidades autônomas, as escadas, os elevadores, assim como a rede elétrica, a rede de esgoto, a rede de refrigeração, o telhado, etc.

Dessa forma, cada proprietário de uma unidade autônoma tem o direito de acessar as áreas comuns e utilizá-las de acordo com suas destinações, respeitando as regras condominiais, mas tem também o dever de contribuir para arcar comas despesas necessárias à conservação e à manutenção desses espaços comuns, tal como previsto e especificado na lei, na convenção do condomínio e no regulamento ou regimento interno do empreendimento, quitando, com pontualidade, a taxa condominial que vier a ser estipulada.

E é justamente para gerenciar o cumprimento de tais deveres e obrigações que surge a figura do síndico do condomínio.

O síndico, portanto, é exatamente a pessoa, proprietária ou não, que vai administrar o condomínio, zelando para que todas as regras de convivência estabelecidas na convenção e nos regimentos venham a ser cumpridas pela coletividade dos condôminos, moradores e visitantes que frequentam o condomínio, assim como zelar pela manutenção e pela conservação das partes comuns, a fim de que os condôminos, moradores e visitantes possam usufruir, com segurança, dos equipamentos que lhe sejam colocados à disposição. O síndico, portanto, é o exclusivo responsável pela administração do empreendimento, cabendo-lhe adotar todas as providências necessárias, incluindo a contratação dos profissionais que prestarão serviços ao condomínio, a aquisição dos insumos necessários para a conservação, manutenção e limpeza das áreas comuns, o pagamento dos tributos que venham a incidir sobre o condomínio, a observância das regras trabalhistas e previdenciárias decorrentes da contratação do pessoal necessário, a contratação de seguros, etc.

RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

Nota-se, portanto, que o síndico, no desenvolvimento de suas atividades, assume a responsabilidade pelo cumprimento de uma gama enorme de tarefas, com a obrigação de executá-las diretamente ou mediante assessoria com a contratação de empresas terceirizadas especializadas, sobretudo porque muitas dessas tarefas são extremamente complexas, exigindo conhecimento específico que nem sempre aquele que exerce a função de síndico possui.

A responsabilidade civil do síndico, portanto, ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos ou riscos aos condôminos, aos moradores ou aos terceiros que frequentam o condomínio.

É exatamente em razão do cumprimento inadequado dessas tarefas, seja por omissão, negligência, imperícia ou imprudência que surge a responsabilização civil do síndico, ou, também, pela prática de atos que exorbitam o seu direito, que surge a possibilidade de sua responsabilização criminal.

RESPONSABILIDADE CIVIL

Mas o que é e como se deve entender a responsabilidade civil.

Responsabilidade civil não significa, senão, de forma bem objetiva, o dever de ressarcimento a que fica obrigado aquele que se torna responsável por eventual prejuízo causado a um terceiro, justamente por omissão, negligência, imperícia ou imprudência, seja por ter agido com culpa ou mesmo, em algumas situações como a seguir será examinado, sem culpa direta.

Em poucas palavras, a responsabilidade civil surge sempre que uma obrigação é descumprida ou é descumprida de forma ineficiente, gerando prejuízo a alguém.

Em geral, três são os elementos que caracterizam a responsabilidade civil, ou seja, que impõe o dever de indenizar: a culpa (direta ou indireta, por ação ou omissão), o prejuízo experimentado pela vítima, e o nexo causal entre a ação ou omissão do culpado e o prejuízo sofrido pela vítima.

• CULPA SUBJETIVA E CULPA OBJETIVA

No tocante à culpa, é importante dizer que há dois tipos de responsabilidade civil: a subjetiva e a objetiva.

Na hipótese de responsabilidade subjetiva, que é a culpa direta, é fundamental que a culpa do responsável pelo causador do dano, seja efetivamente mensurada.

Já na responsabilidade objetiva, que é a culpa indireta, a obrigação de reparar o prejuízo suportado por alguém se dá quando a atividade desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, em risco para os direitos de outrem.

Portanto, a responsabilidade objetiva se dá independentemente da culpa direta do agente em relação ao prejuízo sofrido pela vítima.

O entendimento dessa diferença é de suma importância, porque o síndico está sujeito a ser responsabilizado tanto subjetivamente, ou seja, por ter agido com culpa, quanto objetivamente, quando tiver deixado de adotar, por exemplo, medidas de segurança que seriam importantes para evitar eventuais acidentes.

A título de exemplo de responsabilidade sem culpa, podemos citar que a mesma ocorre quando, um determinado equipamento do playground quebra, por falta de manutenção ou pela manutenção deficiente, ocasionando ferimento ou mesmo a morte em um dos condôminos, moradores ou frequentadores, inclusive visitantes.

Outro exemplo é a morte de uma criança na piscina, relacionada com a falta de equipamento de segurança que pudesse impedir que essa criança ingressasse no recinto da piscina.

Também comuns são acidentes com elevadores que carecem de manutenção pela desídia do síndico, por exemplo, que deixara de contratar ou cancelara um contrato de manutenção com empresa especializada. Nesse caso, em havendo acidente, os prejuízos causados poderão ser imputados ao síndico, independentemente de sua culpa direta no evento.

É importante salientar que nesses exemplos acima, o sindico poderá vir a ser responsabilizado, pessoalmente, tanto civil como criminalmente, mesmo sem ter agido com culpa. A culpa, no caso, é meramente presumida. É culpa indireta. É culpa objetiva.

Feitos tais esclarecimentos, vamos passar para situações em que o síndico poderá vir a ser responsabilizado, civil, tributária ou criminalmente, quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, causado danos a proprietários, moradores ou terceiros.

RESPONSABILIDADE CRIMINAL

Esse tipo de responsabilidade envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), assim como atos que importem na apropriação indébita de fundos do condomínio, e de verbas previdenciárias dos funcionários.

• CRIME CONTRA A HONRA

Em relação aos crimes contra a honra, tal se dá quando o síndico exorbita em suas atitudes, acusando alguém pela prática de um crime que não cometeu (CALÚNIA), ou imputa a alguém um fato que ofenda a sua reputação (DIFAMAÇÃO), ou atinge o decoro ou a dignidade de alguém (INJÚRIA).

• DIFAMAÇÃO

A difamação é, basicamente, a fofoca, é, por exemplo, quando o síndico espalha, entre os demais condôminos, que certo morador pratica determinados atos com os quais não concorde, acusando-o, por exemplo, de ser homossexual ou de ser devasso, ainda que o fato possa ser verdadeiro, mas que seja do conhecimento do síndico em razão de sua função, uma vez que, em tal situação o síndico está denegrindo a imagem da pessoa envolvida.

• INJÚRIA

Já a injúria é basicamente o xingamento. Se dá quando o síndico, por exemplo, no exercício de suas atividades, chama alguém, inclusive funcionários do condomínio, de burro, de incompetente, ou disfere contra os mesmos, palavras de baixo calão, em público, ou seja, na presença de outras pessoas. Decorre da falta de trato do síndico para com outras pessoas que podem ser funcionários, condôminos, visitantes ou terceiros que frequentem o condomínio.

No caso de crimes contra a honra o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa, podendo, ainda, o síndico, responder, pessoalmente, pelo pagamento de indenização por danos morais.

O síndico, portanto, não deverá exorbitar de suas funções, mas agir sempre com prudência para evitar ofender a honra e a dignidade de alguém, seja proprietário, seja morador, seja funcionário do condomínio, seja terceiro prestador de serviços, fornecedor, etc. Aconselhamos especial atenção às mensagens que são postadas, via Internet, nas redes sociais, as quais têm servido como prova do cometimento dos crimes contra a honra. Tantos síndicos que postam mensagens injuriosas, caluniosas ou difamantes são alvo, como aqueles que, tendo recebido tais mensagens, as transmitem, ou seja, espalham mensagens postadas, inclusive por terceiros que podem não ser o próprio síndico.

APROPRIAÇÃO INDÉBITA

Outro crime muito importante, refere-se à apropriação indébita de fundos do condomínio, ou seja, quando o síndico utiliza em seu favor verbas que são do condomínio. Nesse caso o Código Penal prescreve pena de reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa. No campo da responsabilidade civil, o síndico ainda ficará sujeito à devolução dos valores que tiver desviado, respondendo inclusive com o seu patrimônio pessoal, mesmo com o imóvel que serve para sua moradia, desde que seja a unidade autônoma localizada no condomínio. Isto é, se o único bem que possui é o apartamento localizado no condomínio, tal bem poderá ser leiloado para pagamento do prejuízo apurado.

Em relação à apropriação indébita, isso pode ocorrer quando o síndico deixar de comprovar e documentar todas as despesas que tenha realizado em nome do condomínio.

Por isso mesmo, é de suma importância que o síndico elabore uma correta prestação de contas, comprovando e documentando todas as despesas realizadas, para que não se constate diferenças entre os valores arrecadados e as despesas realizadas e devidamente comprovadas. Ocorrendo tal irregularidade o síndico pode, sim, vir a ser acusado de apropriação indébita em relação às despesas levadas a débito do condomínio, sem comprovação.

Lembramos que a deficiência na apresentação de prestações de conta, é uma das mais comuns situações responsáveis pela destituição de síndicos.

Recomenda-se, sob tal aspecto, que o síndico:

• Mantenha um arquivo organizado com todos os comprovantes dos pagamentos realizados;
• Exija sempre notas fiscais dos fornecedores de produtos e serviços, ou Recibos de Profissionais Autônomos, quando for o caso;
• Arquive os comprovantes de pagamento dos salários e benefícios dos empregados; e que
• Trabalhe, sempre, em cooperação com o Conselho Fiscal, apresentando, mensalmente, ao referido órgão, uma prestação de contas.

APROPRIAÇÃO INDÉBITA DE VERBAS PREVIDENCIÁRIAS

Pode ocorrer, também a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos empregados, fato que se dá, por exemplo, quando o síndico deixa de recolher os valores descontados dos empregados, em relação ao INSS, mesmo que não tenha feito em proveito próprio. Como administrador do condomínio, o síndico é obrigado a providenciar o recolhimento dos valores referentes ao INSS descontado dos funcionários à previdência. Se não o faz, pode vir a ser acusado de apropriação indébita. Neste caso as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

Mas se não o fez, por decisão exclusiva dele, síndico, sem comunicar ou pedir autorização dos demais condôminos para agir dessa forma, poderá ser responsabilizado civilmente, também, pelos demais condôminos, tendo que arcar, pessoalmente, com o pagamento das multas, dos juros e da correção monetária que vierem a ser imputados ao condomínio, ante a prática de tal irregularidade.

RESPONSABILIDADE CIVIL

Passemos, agora, a tecer alguns comentários sobre a RESPONSABILIDADE CIVIL: Em relação à responsabilidade civil, como nós já vimos, o síndico deve zelar pela boa administração do condomínio.

COBRANÇA DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES

Dentre as tarefas que deve executar, inclui-se a de recuperar os créditos do condomínio, inclusive cobrando os condôminos inadimplentes, seja diretamente, seja judicialmente.

A negligência nesse procedimento, devidamente comprovada, pode gerar para o síndico, a obrigação de reparar o dano.

Recomenda-se, para evitar problemas, que o síndico mantenha um cronograma padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, enviando ao inadimplente uma cobrança por escrito; no segundo, outro aviso por escrito, informando de que o condomínio o acionará na Justiça; no terceiro, determinar o ingresso com a ação de cobrança.

O síndico deverá identificar, nos balancetes as unidades inadimplentes, se possível omitindo o nome dos proprietários, e informar o estágio de cobrança, ou seja, se amigável ou judicial.

O síndico poderá fazer acordos para possibilitar a recuperação dos créditos junto aos condôminos inadimplentes, desde que tais acordos não impliquem na concessão de descontos. Descontos só podem ser concedidos se o síndico tiver obtido prévia e expressa autorização seja dos demais condôminos, ou pelo órgão consultivo que tenha poderes, de acordo com a convenção ou o regulamento, para decidir a respeito. Portanto, eventuais acordos com inadimplentes devem se ater apenas a parcelamentos e jamais a descontos.

INFORMAÇÃO SOBRE INADIMPLÊNCIA E DANOS MORAIS

Muito se fala e se debate a respeito da inclusão do nome do proprietário inadimplente

Na verdade, contudo, a responsabilidade do síndico por danos de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes depende do meio e do modo de divulgação utilizado para tal finalidade. Se as divulgações forem feitas de forma objetiva e discreta, que leve a informação apenas e tão somente aos interessados, ou seja, aos demais condôminos, a justiça tem entendido que não ocorre a hipótese de dano moral ou constrangimento em relação aos condôminos inadimplentes.

Caso, no entanto, o síndico resolva fazer a divulgação através de relações dispostas, indiscriminadamente, em locais de circulação geral, tais como elevadores, quadros afixados em locais disponíveis a moradores, visitantes, empregados, fornecedores, etc, nesse caso pode-se considerar que os inadimplentes tenham sido submetidos a constrangimento indevido e, nesse caso o síndico poderá, sim, responder, pessoalmente, por indenizações por danos morais.

A divulgação dos inadimplentes é um “exercício regular de direito”, porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos. Mas o síndico não tem direito de exorbitar no cumprimento desse dever.

De qualquer forma, para evitar qualquer questionamento, sugere-se que a divulgação seja feita exclusivamente nas prestações de conta que normalmente acompanham os boletos de cobrança, mencionando-se apenas a identificação das unidades autônomas inadimplentes, assim como os meses e os valores devidos, informando-se, ainda, eventuais providências adotadas para cobrança, ou seja, se as cobranças estão sendo feitas na esfera amigável ou na esfera judicial.

Mesmo em tais hipóteses, não se recomenta a veiculação das unidades inadimplentes em quadros de avisos ou cartazes na portaria, devendo-se ater as informações apenas aos balancetes.

CONTRATAÇÃO, REGISTRO DE EMPREGADOS E ATENDIMENTO ÀS NORMAS TRABALHISTAS

Cumpre ao Síndico dimensionar e promover a contratação de empregados para a prestação dos serviços necessários à segurança, conservação, limpeza e manutenção do Condomínio, sobretudo observando a quantidade necessária para cumprir as normas trabalhistas.

O síndico poderá optar pela contratação direta pelo condomínio, ou por intermédio de empresas terceirizadas, especializadas no fornecimento de mão-de-obra de portaria, de limpeza, de manutenção, de garagistas, de vigilantes, etc.

Na hipótese de contratação direta, o síndico ficará especialmente responsável pelo atendimento a todas as imposições das legislações trabalhistas e previdenciárias, podendo vir a ser responsabilizado pessoalmente, principalmente nas hipóteses de omissão quanto ao recolhimento das contribuições previdenciárias e fundiárias, além das multas por infrações às normas trabalhistas, na hipótese de o condomínio sofrer fiscalizações por parte da Delegacia Regional do Trabalho.

No caso de omissão quanto ao recolhimento das contribuições previdenciárias deduzidas dos salários dos empregados, o síndico poderá responder, ainda, por crime de apropriação indébita, tal como já visto acima.

Já o condomínio ficará sempre sujeito ao pagamento de elevadas multas, além de juros e correção monetária em relação aos débitos que vierem a ser constatados.

Nesse caso, desde que o síndico tenha contribuído, com sua administração deficiente, para a imposição dessas multas, juros e correção monetária, ele poderá ser responsabilizado pessoalmente e inclusive vir a ser acionado pelo próprio condomínio para ressarcir o prejuízo decorrente de tais desmandos.

Além disso, quando o condomínio, por decisão do síndico, ou por sua má administração, descumpre leis trabalhistas, fica sujeito a processos trabalhistas propostos pelos próprios empregados atingidos por tais descumprimentos, podendo, em certas situações, seja nas hipóteses de acordos ou de decisões judiciais, gerar elevadas e inesperadas despesas para a coletividade condominial.

Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá também ser responsabilizado civilmente, arcando com indenizações perante o próprio condomínio, pelos prejuízos verificados.

Para evitar problemas, sugere-se que o síndico exija o cumprimento de todas as leis trabalhistas e providencie o pagamento das contribuições previdenciárias, assim como dos recolhimentos do FGTS, sempre atendendo as datas dos respectivos vencimentos.

Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos e registros exigidos, aconselha-se que o síndico seja assessorado, contratando uma empresa de administração condominial, ou um escritório contábil, ou, mesmo, um profissional especializado, que possa cuidar com eficiência destas questões no condomínio.

No entanto, na hipótese de contratação de empresas ou profissionais especializados, o síndico deverá sempre exigir os comprovantes decorrentes dos pagamentos e recolhimentos realizados em nome do condomínio, relacionados com as obrigações trabalhistas e previdenciárias.

Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter-se alerta quanto aos pagamentos dos salários e encargos dos profissionais destacados para prestar serviços no condomínio, já que, em caso de processo trabalhista, o condomínio poderá vir a ser responsabilizado subsidiária ou solidariamente, com grande chance de vir a responder efetivamente pelo pagamento das despesas decorrentes de tais processos, uma vez que as empresas prestadoras de serviços de fornecimento de mão-de-obra, geralmente são empresas sem lastro patrimonial suficiente para responder pelo pagamento dessas despesas.

PROCESSOS TRABALHISTAS

Quando o condomínio vier a ser acionado por algum empregado que tenha sido demitido, o síndico deverá comunicar imediatamente o fato aos demais condôminos, ou ao Conselho Fiscal ou Consultivo, esclarecendo os motivos que ensejaram a propositura da ação, os riscos para o condomínio e, se for o caso obter autorização e limites para a realização de eventual acordo.

REALIZAÇÃO DE OBRAS E NECESSIDADE DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIAS

Primeiramente é preciso ressaltar que há obras que são necessárias, outras que são emergenciais e outras, ainda, que são meramente voluptuárias ou supérfluas.

Em quaisquer hipóteses, exceto quanto a obras emergenciais que se não forem realizadas de imediato podem colocar em risco a segurança do condomínio e a integridade física das pessoas que frequentam o condomínio, em que o síndico deverá agir com urgência, em relação a todas as demais obras o síndico deverá submeter o assunto à aprovação prévia da assembleia condominial. Obviamente, em relação às obras necessárias de pequena monta, o síndico sempre terá o dever de realiza-las, uma vez que tais providências são inerentes ao seu poder de administração, prestando contas, posteriormente, em relação aos gastos delas decorrentes.

Contudo, obras voluptuárias, independentemente do valor, devem ser levadas à prévia aprovação da assembleia, assim como as obras necessárias que representem elevado valor, sobretudo quando importem na necessidade de rateios extras entre os condôminos.

O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia.

Em relação às obras voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, as mesmas dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada, pintura das áreas externas ou das áreas comuns.

Se as obras são úteis, ou seja, aquelas que aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, essas dependem de votação pela maioria simples dos condôminos. Ex.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.

Em relação às obras urgentes ou necessárias, o Código Civil, em seu artigo 1341, determina que as mesmas podem ser feitas sem autorização de assembleia, mas, como já foi observado, se compreenderem excessivo valor, exigindo, em alguns casos, a imposição de rateio extra aos condôminos, recomenda-se que sejam objeto de prévia aprovação da assembleia, a qual pode, inclusive, ser convocada extraordinariamente, e com urgência, para esse fim específico.

Portanto, em relação as obras urgentes que envolvam despesas de elevada monta, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.

Em relação a quaisquer obras, sejam elas úteis ou necessárias, urgentes ou emergenciais, ou, ainda, voluptuárias ou supérfluas, recomenda-se que sejam obtidos ao menos três orçamentos, junto a empresas ou empreiteiros capacitados, antes de o assunto vir a ser colocado à apreciação da assembleia.

De qualquer modo, recomenda-se que o síndico obtenha as aprovações para a realização das obras pela assembleia, optando por um dos orçamentos coletados e observando nas votações, os quóruns mínimos previstos em lei.

Para a realização das obras, recomenda-se, ainda, que se contrate, preferencialmente, empresas conceituadas no mercado, exigindo sempre que a empresa que vier a ser contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.

A contratação deverá sempre ser formalizada por meio de contrato elaborado, preferencialmente, por profissional capacitado, a fim de preservar os interesses do condomínio, estabelecendo que os pagamentos sejam feitos de acordo com a evolução dos trabalhos e que o pagamento da parcela final fique condicionada à aprovação final dos serviços.

Verifique se a empresa que vier a ser contratada tem porte, capacidade e condições necessárias para conduzir a obra, sem abandoná-la antes de sua conclusão, fato que infelizmente ocorre em algumas das vezes.

SEGURANÇA E ACIDENTES COM FUNCIONÁRIOS

Sempre que um funcionário do condomínio ou de empresas terceirizadas se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, o síndico também poderá vir a ser responsabilizado, desde que fique comprovado que o acidente tenha ocorrido por falta de segurança ou pela falta de utilização dos equipamentos de segurança exigidos para o tipo de tarefa que esteja sendo realizado.

Por isso, o síndico deverá exigir que os empregados tenham condições totais de segurança no trabalho, entregando e exigindo que as empresa prestadora também entreguem, os equipamentos de segurança (EPIs) necessários, o que varia de acordo com o tipo de serviço que esteja sendo realizado.

Mas além de entregar os equipamentos de segurança, o síndico deverá exigir que os mesmos sejam devidamente utilizados, punindo os renitentes com advertências, suspensões ou até demissões por justa causa, em caso de reincidências.

Deverá, ainda, contratar seguros de vida e de acidentes em favor dos empregados, bem como inserir nos contratos celebrados com empresas terceirizadas, exigência para que as mesmas providenciem a contratação de seguros, para possibilitar a indenização aos respectivos funcionários, por danos decorrentes de acidentes.

Deverá inserir no memorial descritivo da obra, as áreas que, durante a realização dos serviços, ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, em relação a tais restrições. Deverá inserir cláusula, nos contratos com empresas terceirizadas, exigindo que os empregados dela sejam devidamente cadastrados e identificados e determinando que alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devam ser informadas, não aceitando substitutos sem aviso prévio da prestadora.

MANUTENÇÃO DE ELEVADORES

Em casos de negligência ou imprudência na manutenção dos elevadores, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados, inclusive criminalmente como já vimos anteriormente.

Para evitar problemas, o síndico deverá providenciar a manutenção constante do equipamento, contratando uma empresa especializada, que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados.

INSTALAÇÕES DE GÁS – MANUTENÇÃO

Em casos de negligência na manutenção, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação, o síndico pode ser responsabilizado.

Embora não exista nenhuma lei federal ou artigo que trate exclusivamente da responsabilidade do síndico sob as instalações de gás, é importante que ele fique atento às manutenções.

Qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em eventual responsabilização do síndico, já que ele é responsável pela conservação e guarda de áreas comuns.

Para evitar problemas, o síndico deverá exigir do zelador que faça inspeções periódicas na rede de distribuição de gás, contatando a concessionária, se for o caso, para exigir eventuais reparos ou, realizando de imediato, pelos empregados do próprio condomínio ou de empresa especializada, os reparos urgentes e a manutenção constante das instalações.

Recomenda-se inspecionar tanto a central de gás, onde estão localizados os medidores, como todos os ramais, pelo menos a cada três anos, exigindo-se que a empresa especializada emita um laudo e apresente o ART – Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional responsável. Não deve aceitar um laudo que diga apenas que o ‘sistema está ok’. A empresa contratada deve exigir que o engenheiro assine o documento, discriminando quais locais foram vistoriados, se os ramais, se a central de gás ou ambos, expedindo-se o ART. Dessa forma, o síndico fica protegido e poderá comprovar que tomou as providências que lhe competiam, no caso de alguma eventualidade.

ROUBOS, FURTOS E DANOS NO INTERIOR DO CONDOMÍNIO

De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente.

O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.

Para evitar problemas, o síndico deverá proibir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos, exceto no caso de o funcionário exercer a função de manobrista.

Portanto o síndico deverá ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciando o treinamento necessário e sempre verificando se está cumprindo suas funções corretamente

CUIDADOS NAS ÁREAS DE PLAYGROUND E PISCINAS

Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT – www.abnt.org.br

A falta de observância quanto às disposições das normas técnicas implantadas pela ABNT, bem como de manutenção nos equipamentos, que possam gerar um acidente, poderá levar o síndico a ser responsabilizado civil e criminalmente pelos danos causados aos usuários, moradores, visitantes ou terceiros.

É importante ressaltar que os funcionários do condomínio não têm a obrigação de tomar conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais ou dos responsáveis que tenham sido incumbidos de levar as crianças à piscina.

A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso de um eventual acidente vier a ser provocado por falta de manutenção.

Além da manutenção, o síndico poderá vir a ser responsabilizado, civil e criminalmente, pela falta de segurança que possibilite o ingresso de crianças na piscina, desacompanhada dos pais ou responsáveis.

Para evitar problemas o síndico deverá adotar providências para a realização de manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, feitas por profissionais habilitados.

Deverá cerca a área da piscina para evitar que crianças pequenas se adentrem ao recinto da piscina, desacompanhada de adultos responsáveis.

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Esse artigo foi escrito por: Dr. Roberto Bartolomeu de Oliveira.